廉租房不宜搞成廉售房

廉租房不宜搞成廉售房

熊锦秋

最近，贵州、云南、宁夏等经济欠发达省（自治区）试行廉租房出售政策，引发较大争议。

一、地方政府出售廉租房的主要原因

按照《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，中央原则上按西部地区300元/平方米（建筑面积）、中部地区200元/平方米对困难地区新建廉租住房项目进行补助；为扩大内需、保增长，2009年上述补助标准分别提高为400元/平方米和300元/平方米。但申请中央补助的一个条件就是“地方建设资金已纳入廉租住房保障资金年度预算，建设用地已落实”，也就是说地方政府必须提供配套资金和土地。

对于吃饭财政的地市政府来说，每年数以亿计的新建廉租住房配套资金支出确实是笔大开销，由此地方政府就想起出售已建廉租房的法子，以期获得一些回头钱，作为配套资金再向中央申请来年补助，推动廉租房建设良性发展。

二、各地廉租房出售给保障对象的价格

各地廉租房出售价格大多是“成本价或略低于成本价”，这里所说的成本价其实只相当于房屋建安成本的一部分。廉租住房建设用地采取划拨方式，土地使用费一般不计入房价成本；而中央给予的补助也未列入房价成本，另外配套费也基本免除。比如西北某市某期廉租房的基准造价为每平米1188元，出售时个人实际购买价格是每平米500元，这其中，中央每平米补助400元等于直补到个人，市政府每平米补助并让利288元。当然廉租户只获得房屋的“有限产权”。

三、已售廉租房上市转让条件

按照西南某省《关于廉租住房出售的指导意见》，获得廉租房“有限产权”的廉租户十年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、继承、捐赠等。满十年后，可按届时同地段经济适用住房价格考虑折旧因素，补足土地出让金和所有优惠税费，即可上市交易；十年内确有特殊原因需上市交易的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购。而该省某市则规定：廉租户居住5年后，只需缴纳总房价的10%作为补交土地收益等价款，便可获得房屋的完全产权。

四、廉租房变廉售房将引发问题重重

1、有违国家政策精神。《廉租住房保障办法》第五条“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”，出售方式并未明文列于其中；且《中央对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》第四条规定：“（中央补助）新建廉租住房产权属城市人民政府所有，由城市主管部门统一维修、管理”，国家制订的其它有关廉租房的宏观政策也以此为隐含前提，此条一旦突破，中央的整个政策大框架也势必就有调整必要。

2、使退出机制更难建立。虽然有的地方规定“对已购买廉租住房的保障对象因家庭人口、收入等情况发生变化不再符合住房保障条件的，必须退回廉租住房”，但既然保障对象获得了住房的有限产权，他就在一定程度拥有占有、使用、收益和处分的权利,随便收回和剥夺他的这份权利那产权的严肃性、神圣性何在？此条在操作中可能根本没有实际意义。至于有人认为“廉租住房出售获得资金等于实现了部分退出、通过补缴税费和土地收益获得完全产权属于完全退出”那更无从谈起，政府几乎白送廉租房何谈保障对象退出？

3、使廉租房实物保障难以持续。将廉租房廉售，虽可帮地方政府解决急缺新建廉租房配套资金的燃眉之急，但是，廉租房实物保障可比作“铁打的营盘流水的兵”，廉租房不仅是地方政府的保障资源，更是整个住房困难群体的公共保障资源，并非某些个人的专利，毕竟住房困难家庭的财务状况是动态变化的。有的困难户虽因体弱等原因难以通过劳动致富，将保障固化有一定合理性，但也不排除他将来通过其它渠道比如中彩致富可能，如果这之前他将廉租房转让，这个利益如何退回？况且，中央政府为还历史旧账从2009年起连续三年对新建廉租房大笔投入资金，将来能否持续还不得而知，地方政府的土地资源也是有限，廉租房卖一套就少一套，而困难群体将会一代又一代产生，将来若出现更困难的群体，其住房问题如何解决，难道可以永无止境大规模新建廉租房？

4、将拷问社会公平。从上面可以看出，一套50平方米的廉售房其潜在差价利益可达数万甚至上十万元，廉售房的套利空间远大于经济适用房，这样经适房的种种弊端在廉售房上更易体现出来。首先，对于家境相差不多的两家住房困难户，境况稍微差点的因够格享受廉售房就可凭空增长不少财富；而条件稍好一点的家庭因只能享受经适房保障或根本享受不了任何保障就要为买房背上沉重负担，由此出现穷变富、富变穷现象。对工薪阶层来说买房钱大都要从牙缝里抠出来，万把千的小便宜还无所谓，凭什么越穷越可占大便宜？流浪汉最穷是否应卖给他房（借钱）？为困难户提供产权保障既脱离当前经济发展水平也脱离普通民众心理承受能力。其次，更为可怕的是，廉售房的巨大套利空间也将引来社会强势者的染指，廉租房领域在强势者干扰下将痛失住房保障的最后一方净土。

综上，在未来相当长时间内能得到廉租房实物保障的仍将是少数，把廉租房廉售固化到个人，虽然目前一些贫困户可从中得到一些利益，但获取这些利益的代价可能是：将来强势者却有机会钻营制度漏洞，从而使得更多贫困户的住房福祉遭受践踏。解决地方政府新建廉租房配套资金难的问题，不能靠贱卖廉租房，而应靠完善中央转移支付制度减轻地方政府资金配套压力等方法来另行解决。